中超买球罕见案例！征询程序存在瑕疵！徐汇一小区《加装电梯征询结果》被法院撤销！

　　中超买球既有多层住宅加装电梯是上海的一项民心工程。随着加梯速度不断加快，加梯代建单位也随之涌现，质量良莠不齐，进度受之影响，难免让居民们担心。

　　从老旧楼所住的居民来看，尤其是一二楼底楼的居民，有相当的抵触情绪，还有居民不知道到哪里去报，也就是审批问题。工程建设过程中碰到的一些实际问题，比如老的楼房，它原来很多设施本身就不健全。还有一条很重要的就是在加装过程中有一些噪声、垃圾堆放等问题，容易引起邻里之间的矛盾。最关键的，难度在于加装过程中邻里之间利益的协调问题。

　　为推动既有多层住宅加装电梯的进程，根据民法典的相关规定，上海市从2021年1月1日起，调整了加装电梯业主表决的比例，需要本楼门三分之二以上业主参与表决、参与表决的业主四分之三以上同意方可进行。此外，上海市住房和城乡建设管理委员会、上海市房屋管理局、上海市财政局等多个部门，从简化加装电梯的审批流程到财政补贴等方面连续出台了一系列政策。凡按照上海既有多层住宅加装电梯相关规定实施、并报所在区房屋管理部门备案的，均可申请政府资金补贴。

　　从判决来看，基本上法院都是从：低楼层业主要有容忍义务等角度，支持了电梯加装，在加装电梯有指标压力的大环境我们是可以理解，司法要配合战略嘛。这恰恰显得本篇判决尤为珍贵，尤为稀缺：这是这几年第一例：法院以程序瑕疵，撤销了加装电梯公告！看来理性、程序正在回归。

　　本院认为，根据法律规定，业主委员会为涉及业主公共利益事项欲提起民事诉讼的，须由全体业主表决，满足法定的通过条件。根据盛大花园小区《业主大会议事规则》第十四条规定：业主大会会议按下列程序召开：（一）筹备工作：业主委员会做好开会前的准备工作。根据业主的提议，草拟议案、制作表决票、核实业主情况。然而XX号楼业主意愿征询之前，业委会并未草拟议案、制作表决票，也未核实业主情况。盛大花园小区《业主大会议事规则》第十四条规定：（二）发布公告：业主大会会议召开前15日，由业主委员会将会议的时间、地点、内容以书面形式向物业管理区域内的全体业主公告。XX号楼业主意愿征询是2020年9月12日开展的，那么业委会应在2020年8月28日前发布会议公告，告知会议时间、地点、内容，然而业委会并未发布任何会议公告。（三）投票表决：采用书面征求意见形式的，业主委员会应在投票日期7日前发放表决票，将业主大会议事内容在公告栏向全体业主公告。第十一条规定：表决票的送达与表决方式（一）业主本人当面领取，或专人送达，交由业主签收；（二）按照业主最近一次提供的联系地址、通讯方式发送。若业主未提供联系方式，则投入该户业主信箱或房屋内，并由两位以上的业主或居民委员会证明，且保留送达凭证，并公告送达情况。依据上述规定，业委会应提前发放表决票，然而业委会并未执行，因此没有任何送达签收单、邮寄单和送达公告。被告在庭审时未提供证据证明被告于2021年6月30日发布的《上海市徐汇区XX路XX弄（盛大花园）XX号楼加装电梯业主意愿征询结果公告》符合上述程序。《议事规则补充规定》规定：（二）业主代表会议是业主大会的讨论形式，凡需报业主大会审查、审议改变、决定的内容，都应先召开业主代表会议认真讨论，在参加会议达到法定人数，并经参加会议一半以上代表同意方可进入下一程序。业主代表应在参加会议前充分征求本小组业主意见，重大事项还应形成书面意见在会上表达。然而，被告未提供XX号楼业主意愿征询之前已经业主代表开会讨论和同意，并经XX号楼业主小组内部开会讨论的相关文件。“上海一网通办-住宅加装电梯办事引导”和《徐汇区既有多层住宅加装电梯工作指南》均规定，先做可行性评估，确定具备安装条件的，再开展楼栋和小区业主意愿征询。《关于进一步做好本市既有多层住宅加装电梯工作的若干意见》[沪建房管联（2019）749号]把可行性评估称为“前期评估”，置于“业主达成共识”之前。然而实际盛大花园小区既有多层加装电梯却未做过可行性评估。被告提供《上海市徐汇区既有多层住宅加装电梯可行性调查报告》，上海市徐汇区住房保障和房屋管理局已经明确答复：该调查报告中盛大花园《小区信息登记表》为本区既有住宅加装电梯可行性前期排摸，不作为正式办理依据。《上海市既有多层住宅加装电梯前期调查与可行性评估技术导则（试行）》里明确规定，可行性评估要对小区的基本信息和影响加梯的客观条件进行调查，并编制评估报告。然而盛大花园小区加装电梯未做过可行性评估。《徐汇区既有多层住宅加装电梯工作指南》第三部分“办理流程及相关样表”中的第五步“小区征询”明确规定，应该就楼栋增设电梯的设计方案，在全小区发布公示，征询意见；在意见征询公告和意见征询表上均应附上方案设计图。被告未提供证据证明组织XX号楼业主意愿征询之前，让业主协商加装电梯的具体方案并公告加装电梯具体方案。现被告出具《关于向法庭提交XX号楼加装电梯业主撤销全纠纷答辩意见情况说明的公示》，基于在2020年9月12日的盛大花园小区XX号楼加装电梯项目征询表前，未发现在该征询前的加装电梯设计方案，未发现关于此项征询的任何公示、公告、表决票签收表、非当面送达公告等程序性档案，与原告所提供房地产权证对比，有一户签字为非业主；同时，获取《上海市徐汇区既有多层住宅加装电梯可行性报告（龙华街道）》落款为2020年10月，在征询表之后，而按照相关规范性文件要求，可行性评估报告应在征询前完成并告知业主。故认可原告诉讼请求。综上所述，被告于2021年6月30日发布的《上海市徐汇区XX路XX弄（盛大花园）XX号楼加装电梯业主意愿征询结果公告》在程序和内容均存在严重瑕疵，足以侵犯业主合法权益，故原告的诉讼请求中超买球，符合事实及法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第二百七十八条、第二百八十条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条的规定之规定，判决如下：撤销上海市徐汇区盛大花园业主委员会于2021年6月30日发布的《上海市徐汇区XX路XX弄（盛大花园）XX号楼加装电梯业主意愿征询结果公告》。

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